訪日外客数2年連続で累計1400万人超え（1月～4月）

2026年の前半は「高市首相発言」に端を発した中国から日本への渡航制限に加え、2月28日にアメリカによるイラン攻撃というマイナス要因が発生しました。弊社は訪日外国人宿泊者を中心とした「HOTEL開発」を主としている為、ネガティブ要素が増えた事に対し一瞬身構えました。しかし、今年1月～4月の訪日客累計は1400万人を超え、昨年と同じペースとなっている事を確認出来ました。ウクライナ紛争やイラン及び中東の紛争等によりヨーロッパからの便数が制限されたり、旅行者の不安心理が影響し昨年対比ヨーロッパからの訪日客は減少しましたが、太平洋に地政学リスクは無い事もありアメリカ・オーストラリア・カナダ・タイ・フィリピンからの訪日客は増加しました。又、韓国や台湾などの近隣諸国からも増加しておりヨーロッパ・中国からの減少をカバー出来ました。ウクライナ、イランの紛争はいずれ解決されと考えておりその復活は純粋にプラスにカウントされる事になります。4月の中国人訪日客は前年同月比56％マイナスでした。しかしながら昨年と同じペースで積上げていると言う事実であります。むしろ中身が入れ替わり質の向上に喜んでいる旅行者や関係者もおります。支援材料として2029年運営開始予定の成田空港第三滑走路の計画や羽田空港国際便第五滑走路の事業計画もあり、着々と増加の実現性を高めております。訪日外国人客数2030年6,000万人は直近政府発表の目標として変わりはありません。

RevPARについて

ADRに関し昨年対比同様又は微増となっております。その他KPIも改善しRevPARは上がっております。結果としてGOPは向上し、投資家の投資利回りは上向いております。しかしながら近年の建築費の値上りに加えホルムズ海峡の問題で更に建築費は上がっております。一過性の部分もありますので劇的に上がり続けるとは考えておりませが、開発事業収支プラン上は上振れを想定し策定しております。

金利について

今年5月JGB10年物は2.8%にタッチしました。インフレ期待や物価上昇を国民や市場関係者が感じている証左と言えます。他方政策金利は6月に0.75％→1.0%と予想する声が支配的になって参りました。弊社からご購入されている機関投資家様のご意見としては年末から来夏にかけて1.25％も視野に入れているとの事です。それに伴うターゲットレートをヒアリングしながらホテル開発行っております。

金利に対する耐性

不動産投資において金利は重要なファクターです。真正インフレとして家賃や宿泊代が値上がっていくならば金利に対し耐性があると言えますが、感応度と顕在化するタイミングがアセットクラスにより異なります。レジデンスの家賃は遅効的でベータが低くなりますので耐性は弱いと考えます。都心オフイスはかなり強いもののタイミングという点で2年～３年毎にしか増額出来ませんのでやや遅効的です。
他方ホテルについては、ADR（average daily Rate）ですので毎日宿泊代を調整出来ます。（Revenue management）。かつ訪日外国人向け宿泊ホテル（弊社開発のホテルは90％以上が外国人客）は円安効果もあり日本人向けホテルより宿泊代が強気に設定される場合が多くなっております。
サマリーとして、インフレ感応度や早期値上げに関し外国人向けホテルは強みがあると言えます。
30年債等長期金利は一般的に住宅ローンに響きます。最近のマンションデベロッパーの株価下落はこのことやナフサの問題が原因と思われます。

長期的円安

今年ゴールデンウィークにかけて為替介入が二度ありました。直後は155円近くまで進みましたが、5月22日には159円に戻りました。これは何を意味するのでしょう。やはり構造的円安は続くと考えるのが自然です。アメリカの方も利下げムードは無くなり10年物は4.6％、30年物は5.06%と高くなっております。
日本が7月に利上げしてもアメリカも高止まりするならば金利差はあまり縮まらないかもしれません。デジタル貨易赤字も拡大の一途であり自動車生産もアメリカへ移転していますので、昔とは構造が違っているのかもしれません。
最近は円安に振れた日に日経平均は上昇しません。2020年以前はそのような日には、日経平均株価は上がっていました。現在貿易経常収支の業種別一位は「自動車」ですが年々縮小されております。一方インバウンド収支は9兆4,500億円となり第二位の産業です。もはや日本国の貿易収支の主役になろうとしております。

投資家のHOTEL投資需要

弊社は2016年から現在まで100室を超えるHOTELを34棟開発し、様々なオペレーターにより運営されております。2018年民泊改正後は「アパートメントホテル」に集中しております。2020年以前に開発に着手したアパートメントホテルは20棟を超えます。
2023年にアフターコロナとして開発を再開し、その現場数は100を超えました。2026年6月の決算において引渡しは18棟となりました。来期については25棟、再来期については34棟となっており、それ以降は毎年35棟～40棟の引渡しとなっております。
2026年6月決算では売上1,010億円、経常利益は305億円が見込まれます。来期引渡しが可能なHOTELは全て販売契約済です。従って売上予想は1,200億円、経常利益は350億円の見込みです。
上場中堅企業不動産デベロッパーとして経常利益、利益率共にトップ企業であると自認しております。これも一重に関係者様、特に用地仕入にご協力企業様のおかげです。
それと同様にHOTELオペレーター企業です。HOTELは「オペレーショナルアセット」です。従って優良オペレーター会社様との協業は必須であります。弊社が出資しマジョリティを持っていたオペレーション会社の株式を海外ファンドに半分近く譲渡しましたが今でも30％前後は所有しております。
他方もう一社は、今年上場出来ました。前者についてはそのパイプラインが100%弊社となっております。後者については現在約50％　今後3年間の増設計画の内弊社関与率は約65%となっております。より好立地により規模の大きなHOTELを供給して参ります。
また、その所有者となる投資家の90%以上はREITやファンド等国内外の「機関投資家」です。有名ファンドがほとんどです。
弊社にとってもブルーチップな投資家様に継続してご購入して頂いておりますことは大変光栄に思っております。
一方、オペレーター会社様も金融機関関係大手ファンド様がオーナーになっており任されていることは誇りであり光栄な事です。
投資家様、オペレーター様、弊社がウィンウィンの関係を長年構築出来たことは今年も長く続いて参ります。
第一リアルター株式会社は今後も機関投資家様のお役に立てるように開発を加速して参ります。

引き続き皆様のご支援ご指導のほど宜しくお願い申し上げます。

2026年5月